Comment hypothéquer un appartement et gagner de l'argent en 2022 : instructions étape par étape avec des conseils d'experts

Suivant la situation de l'économie, les banques assouplissent ou durcissent leur politique de crédit. Il y a 20 ans, les prêts étaient accordés avec prudence : garantis ou garantis. Au fil du temps, davantage d'institutions de microfinance sont apparues et le nombre de prêts et de cartes de crédit émis a également augmenté. Le niveau des exigences pour les emprunteurs a diminué.

Mais les turbulences économiques de ces dernières années obligent les banques et autres prêteurs à redevenir plus sélectifs. En 2022, le seul moyen sûr d'obtenir un prêt est d'hypothéquer un appartement et d'obtenir de l'argent rapidement.

Nous avons préparé des instructions étape par étape et discuté avec un expert pour savoir comment tout faire correctement.

L'essentiel à propos de la mise en gage d'un appartement

Exigences en matière d'hypothèque d'appartement

Dans Notre Pays, il n'y a pas d'exigences uniformes pour l'hypothèque d'un appartement – ​​ni pour la propriété elle-même, ni pour la personne qui veut recevoir de l'argent. Les prêteurs sont guidés uniquement par leurs intérêts financiers et leur évaluation des risques.

Par exemple, une banque ne prendrait jamais en garantie un appartement dans des ZATO, car ce sont des villes fermées. Si l'emprunteur ne peut pas restituer l'argent, l'appartement devra être vendu et il sera difficile de le faire. Et il est important que le prêteur récupère son argent le plus tôt possible. Une autre banque peut accepter un tel appartement, mais offrir un taux légèrement plus élevé et donner de l'argent moins que le coût réel du logement.

Le portrait autorisé de l'emprunteur est également différent pour chaque prêteur. Les grandes banques peuvent refuser si une personne n'a pas d'emploi permanent et de revenu. Ou proposer des conditions moins favorables. Les coopératives de crédit et de consommation et les investisseurs privés, au contraire, ne sont pas si critiques dans l'évaluation du demandeur d'argent.

Nous avons analysé les offres des créanciers en 2022 et en avons déduit les exigences de «moyenne arithmétique» pour la garantie d'un appartement dans Notre Pays.

L'appartement est situé dans une ville où il y a un bureau de représentation du prêteur. Si la banque (bien qu'elle ne soit pas la seule à pouvoir accepter un logement en garantie) n'a pas de succursales et de succursales dans votre localité, il est peu probable qu'un tel appartement soit envisagé. La raison est simple : si l'emprunteur ne peut pas rembourser la dette, il devra être expulsé, poursuivi et vendu. Ce sont des frais pour le prêteur, surtout s'il est basé dans une autre ville.

Etat de l'appartement. Le prêteur ne regardera pas les nouveaux papiers peints et les fenêtres à double vitrage. Bien sûr, si l'appartement est après un incendie, il est illiquide. Mais en général, de beaux meubles et un nouvel ensemble de cuisine n'affectent pas le coût. Après tout, c'est un appartement qui est hypothéqué, qui peut potentiellement être vendu rapidement.

Il est important pour les créanciers que la maison ne soit pas d'urgence, délabrée. Il y a des exigences pour le nombre d'étages et le nombre d'appartements. Par exemple, les maisons à deux étages avec six appartements – telles qu'elles ont été construites au début des années soviétiques – ne répondent pas aux critères de la plupart des créanciers. Si la maison a des planchers en bois - aussi, très probablement, la caution n'est pas une option.

Toutes les communications doivent fonctionner : gaz, électricité, chauffage et approvisionnement en eau. Le réaménagement illégal n'est le plus souvent pas autorisé. Par exemple, si le mur entre la cuisine et la pièce a été démoli dans un appartement avec une cuisinière à gaz, c'est critique. Mais si seul le garde-manger a été refait, c'est à la discrétion de la banque. Les réaménagements légalisés dans le RTC sont acceptables.

Comment le prêteur sait-il que l'appartement est liquide ? C'est simple : vous devrez commander une évaluation. Ceci est un service payant. Dans Notre Pays, le coût moyen est de 5 à 15 XNUMX roubles. Le spécialiste viendra, prendra des photos, rédigera une conclusion – un album d'évaluation. L'inspecteur indiquera le coût moyen de vente d'un appartement, sur la base duquel la banque tirera des conclusions sur le montant du prêt.

La base de la propriété. En termes simples, comment avez-vous obtenu cet appartement. Une base idéale pour un prêteur est un contrat de vente. C'est-à-dire que vous avez déjà acheté vous-même une maison et que vous souhaitez maintenant l'hypothéquer. Ou vous avez privatisé un appartement. Rappelons que la privatisation a commencé en 1991.

Ils se méfient des appartements reçus en donation et en héritage. Surtout si l'appartement vient d'emménager chez vous. Soudain, dans quelques mois, un passé criminel ou judiciaire sera révélé ? Par exemple, il y aura des héritiers dont les intérêts n'ont pas été pris en compte lors du partage des biens.

Dans le même temps, ces appartements sont toujours acceptés, mais il leur est demandé de souscrire une assurance titres. Dans le cadre d'une telle police, la compagnie d'assurance s'engage à verser de l'argent pour un appartement si soudainement un accord de donation ou d'héritage fait l'objet d'un recours devant un tribunal.

Les appartements en état d'arrestation et ceux pour lesquels un accord de donation est signé ne conviennent pas. Le tribunal peut saisir l'appartement. Cela se produit lorsque son propriétaire, par exemple, est impliqué dans une affaire pénale. Ou ils recouvrent des dettes auprès de lui. Le prêteur ne prendra pas un appartement pour lequel une convention de donation a déjà été établie.

Le plus souvent, ils n'acceptent pas les appartements loués. Mais le prêteur ne peut pas le savoir – croyez-le simplement sur parole. Une autre chose est qu'en cas d'urgence, cela peut ne pas jouer en votre faveur. Imaginez que vous avez hypothéqué un appartement et que vous l'avez assuré, mais que vous le louez en même temps à des locataires. Ils ont eu une fuite de gaz et le boîtier a été endommagé. L'appartement a été utilisé par d'autres personnes et la compagnie d'assurance refusera de verser une indemnité.

Exigences pour les emprunteurs

Lorsque vous souhaitez obtenir de l'argent garanti par un appartement, le prêteur vous évaluera également en tant qu'emprunteur. Les banques ont les critères les plus stricts.

Âge. Dans la plupart des cas, un citoyen peut disposer de ses biens à partir de 18 ans. Il existe des exceptions pour les personnes de plus de 16 ans, si l'émancipation est reconnue par le tribunal - c'est-à-dire qu'une personne est considérée comme pleinement capable, ce qui signifie qu'elle peut disposer d'un bien, y compris le mettre en gage.

Cependant, lors de l'octroi de prêts, les banques augmentent l'âge minimum de l'emprunteur. La barre inférieure a le plus souvent 20-21 ans. La barre supérieure est assez large – de 65 à 85 ans. Au moment de cet âge, le prêt devrait déjà être complètement fermé.

Exemple. Un citadin de 50 ans veut hypothéquer un appartement et rendre l'argent à la banque pendant 20 ans. Cependant, la banque ne prête qu'aux emprunteurs de moins de 65 ans. C'est-à-dire que vous n'aurez qu'à contracter un prêt pendant 15 ans ou à chercher une autre banque.

Expérience de travail et revenu.  Les coopératives de crédit à la consommation (CPC) et les investisseurs privés sont aussi fidèles que possible à ceux qui veulent hypothéquer un appartement et gagner de l'argent. Les banques sont à nouveau les plus critiques à cet égard. Préparez un certificat 2-NDFL (sur le revenu), vous devez être employé au dernier endroit pendant au moins 3 à 6 mois. Dans le même temps, les banques comprennent que toutes ne fonctionnent pas officiellement. Par conséquent, ils peuvent convenir d'accepter votre relevé bancaire comme alternative. Le relevé doit montrer que l'emprunteur reçoit de l'argent avec une certaine régularité et qu'il a des fonds sur ses comptes.

Histoire de credit. Tout d'abord, les banques y prêtent attention – le CPC s'y intéresse également. Les antécédents de crédit sont conservés dans des bureaux spéciaux. Ils transmettent des informations sur les prêts enregistrés pour cette personne, si les paiements sont effectués à temps. 

Instructions étape par étape pour hypothéquer un appartement

1. Choisissez un prêteur

Le choix est entre les banques, une coopérative de crédit à la consommation (CPC) ou un investisseur privé. Chacun a ses propres avantages et inconvénients, dont nous parlerons ci-dessous.

2. Préparez les documents

Pour hypothéquer un appartement, vous aurez besoin de :

• remplir un formulaire de demande (chaque prêteur a son propre formulaire);
• passeport original avec enregistrement ;
• le deuxième document (SNILS, permis de conduire, NIF, carte d'identité militaire, passeport, et parfois tout à la fois - chaque créancier a ses propres exigences) ;
• 2-Certificat de revenus NDFL (vous pouvez le demander au service comptable ou le télécharger dans votre compte personnel sur le site du service des impôts – ce sont d'abord les banques qui le demandent) ;
• une copie du livre de travail ou un extrait de celui-ci (les banques demandent également);
• si vous êtes marié et n'avez pas conclu de contrat de mariage selon lequel le conjoint (a) ne possède pas d'appartement et n'agit pas en tant que coemprunteur pour les prêts, vous avez besoin d'un certificat du bureau d'enregistrement;
• attestation de propriété de l'appartement : un contrat de vente, un extrait de l'USRN, un certificat d'hérédité, une convention de donation ou une décision de justice.

3. Comprendre l'assurance et l'évaluation

Dans un premier temps, le prêteur demandera une estimation de l'appartement. La loi ne l'oblige pas à le faire, mais dans la pratique, cette procédure est presque toujours effectuée. Il est impossible de croire la parole de l'emprunteur selon laquelle son appartement coûte un certain montant. Les sociétés d'évaluation travaillent vite. Avant cela, vérifiez si une société d'évaluation est appropriée ou uniquement parmi celles accréditées par une banque ou une CPC. Le spécialiste viendra, fera un album d'évaluation (en moyenne en 1-3 jours) et rédigera une conclusion sur le coût du logement.

Après cela, le prêteur pourra annoncer le montant qu'il est prêt à donner en garantie. Veuillez noter que personne ne donnera 100% du prix d'un appartement à crédit. Eh bien, s'ils donnent 80 à 90% de la valeur marchande. Par exemple, l'expert a écrit que la propriété valait 10 millions de roubles. Le prêteur s'engage à donner 75% de ce montant, soit 7,5 millions de roubles. Rappelez-vous que le prêteur n'est pas l'acheteur de l'appartement. Il a une tâche différente : donner de l'argent, gagner de l'argent, et si quelque chose ne va pas, vendre rapidement le gage et rendre le sien.

Avant la transaction, vous devrez vous mettre d'accord sur l'assurance de l'appartement. La compagnie d'assurance doit confirmer qu'elle est prête à assurer l'objet et la vie de l'emprunteur. Formellement, toute entreprise convient. Cependant, les prêteurs indiquent souvent le pool d'assureurs avec lesquels ils travaillent. Si vous choisissez une autre entreprise, la demande peut être considérée plus longue ou même refusée sans explication.

L'emprunteur n'est pas tenu d'assurer le titre (nous avons parlé de ce service plus haut). Mais le prêteur, encore une fois, dans ce cas, peut refuser ou augmenter le taux.

4. Enregistrez une promesse de don

A ce stade, l'Etat, représenté par Rosreestr, est impliqué dans l'affaire. Ce département est responsable de la comptabilité des terres et des biens immobiliers dans le pays. Peu lui importe pour quoi vous contractez un prêt et dans quelles conditions. Il agit comme une sorte de garant de la pureté de la transaction. Dans cette partie de celui-ci qui désormais dans l'USRN à côté de votre appartement, il y aura une charge. Le relevé indiquera que l'appartement est mis en gage. Cela est nécessaire pour éviter des litiges à l'avenir.

5. Conditions d'approbation du prêt et réception de l'argent

En moyenne, l'ensemble du processus prend 14 jours. C'est si vous ne vous précipitez nulle part, mais ne retardez pas la collecte des documents. Voyons en quoi consiste cette période :

• pré-approbation de la demande par le prêteur – en 2022 cela prend quelques heures voire quelques minutes ;
• approbation de la demande - jusqu'à cinq jours, la procédure la plus longue est auprès des banques, à ce stade, vous devez fournir tous les documents ;
• assurance et évaluation - les entreprises travaillent rapidement, mais pas instantanément, nous prendrons jusqu'à cinq jours pour ces procédures ;
• enregistrement d'un gage à Rosreestr - cinq jours ouvrables à compter de la date de réception de la demande et des documents joints, lors de l'enregistrement via le MFC - sept jours ouvrables, bien que tout le monde puisse le dépenser plus rapidement;
• recevoir de l'argent - immédiatement après l'enregistrement du gage.

Quel est le meilleur endroit pour louer un appartement ?

1. Banques

L'option la plus rentable en termes de tarifs. Ce sera moins que chez CPC et les investisseurs. Mais hypothéquer un appartement et gagner de l'argent est la chose la plus difficile. Parce qu'ils considèrent l'emprunteur avec attention : compte de résultat, carnet de travail, historique de crédit. Vous pouvez vous en passer, mais alors le taux sera plus élevé. De plus, la vitesse d'approbation par les banques est la plus faible possible. Vous n'obtiendrez pas d'argent rapidement.

2. Investisseurs privés

En 2022, les investisseurs ne peuvent émettre de l'argent sous caution qu'aux entrepreneurs individuels et aux personnes morales pour le développement des entreprises. Il leur est interdit de prêter aux citoyens ordinaires.

Si vous avez un entrepreneur individuel ou une SARL et un appartement qui convient à une caution, vous pouvez obtenir un prêt auprès d'un investisseur. Il s'agit d'une personne ordinaire qui souhaite gagner un revenu. Parallèlement, il peut agir par l'intermédiaire d'un courtier, une société de gestion qui accompagne le volet juridique de la transaction.

Les investisseurs ont un taux d'intérêt sur les prêts plus élevé que les banques et les CPC. Mais vous pouvez obtenir de l'argent le plus rapidement possible.

3. Autres options

Les organismes de microfinance, ce sont aussi des IMF ou « quick money » ne peuvent pas accepter d'appartements en garantie. La loi interdit. Les prêteurs sur gages ne prennent pas non plus de logement. Seuls les CPC sont restés – les coopératives de consommateurs de crédit. Leur registre est sur le site de la Banque Centrale¹. Si une entreprise ne figure pas sur la liste, ne travaillez pas avec elle.

La CPC ne prête qu'à ses actionnaires. Selon les normes modernes, le format semble archaïque. Après tout, au départ, les coopératives ont été inventées comme des «fonds d'entraide». C'est-à-dire qu'un groupe de personnes s'unit et décide : ajoutons de l'argent à un fonds commun, et si l'un des actionnaires a besoin des fonds, nous lui accorderons un prêt. Et nous aiderons une personne et nous gagnerons de l'argent nous-mêmes.

Les PDA modernes fonctionnent de la même manière, sauf qu'ils acceptent presque tout le monde comme actionnaire, et vous n'avez pas besoin de payer pour vous joindre. Autrement dit, l'emprunteur est accepté dans la coopérative, ils accordent un prêt garanti et il verse l'argent au CCP. Dès qu'il a remboursé la dette, il peut partir. 

Les coopératives sont aussi fidèles que possible au portrait de l'emprunteur et donnent leur accord plus rapidement que les banques. Mais leur pourcentage est plus élevé.

Conditions de remboursement de l'hypothèque de l'appartement

Toutes les conditions sont précisées dans le contrat de prêt. Ils ne sont pas très différents des prêts ordinaires. Les paiements doivent être effectués chaque mois à certaines dates. Vous pouvez rembourser le prêt par anticipation sans aucune pénalité. Lorsque la dette est payée, le dépôt de garantie est retiré de l'appartement.

La banque a le droit de prendre la propriété si l'emprunteur est en retard de paiement d'au moins un jour trois fois par an. Une vraie menace de se retrouver sans abri pour tous les membres de la famille, y compris un enfant de moins de 18 ans.

Pendant que vous remboursez la dette, vous ne pouvez rien faire de l'appartement sans le consentement du créancier. Vous pouvez vivre, faire des réparations cosmétiques aussi. Mais le réaménagement, la vente et la location – uniquement avec l'autorisation du propriétaire du gage.

Questions et réponses populaires

Répond aux questions Avocat de GLS Invest Management Company (GLS INVEST) Alexander Morev.

Sources de:

1. Site Web de la Banque centrale. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. Loi fédérale n° 16.07.1998-FZ du 102 juillet 26.03.2022 (telle que modifiée le 01.05.2022 mars 19396) "Sur l'hypothèque (nantissement immobilier)" (telle que modifiée et complétée, en vigueur à partir du 8 mai 3) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/.